Вопрос: Многоквартирный дом был построен при долевом участии собственников жилья. После сдачи дома примерно через год жильцы узнают, что подвал дома, где проходят все коммуникации третьего подъезда, застройщик, который оформил на себя площадь в 222 кв. м подвального помещения, по документам оформив его как цокольный этаж дома, продал в собственность частному лицу. В договоре участия долевого строительства должен ли застройщик прописывать заранее о всех дополнительных помещениях, не относящих к общему имуществу собственников жилья? Могут ли собственники жилья вернуть себе назад эту часть дома?

Ответ:

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ПО НАДЗОРУ
В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
И БЛАГОПОЛУЧИЯ ЧЕЛОВЕКА
ПО ПРИМОРСКОМУ КРАЮ

<ПИСЬМО>
от 15 мая 2015 г. № 7012

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон), а также общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств и законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
Согласно ст. 21 Федерального закона информация о проекте строительства должна содержать сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, а также о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Информация об отнесении подвала многоквартирного дома к составу общего имущества либо сведения о функциональном назначении указанного нежилого помещения, в случае если застройщиком данное помещение заявлено как цокольный этаж, не входящий в состав общего имущества, должна быть доведена до участников долевого строительства в порядке и сроки, предусмотренные ст. 19 Федерального закона.
На основании ст. 19 Федерального закона указанная информация в составе проектной декларации опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.
Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
В то же время необходимо учитывать, что согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ нежилые помещения в многоквартирном доме, в т.ч. технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование отвечают признакам общего имущества.
В силу положений п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, собственники помещений в многоквартирном доме наделены правом самостоятельно определять состав общего имущества дома.
В случае нарушения застройщиком требований ст. 19 Федерального закона, в части не предоставления участникам долевого строительства информации о рассматриваемом нежилом помещении, а также принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об отнесении данного помещения к составу общего имущества многоквартирного дома на основании ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка по продаже помещения застройщиком третьему лицу может быть признана недействительной в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лиц, оспаривающих сделку, в том числе, если такая сделка повлекла неблагоприятные для них последствия.

Руководитель Управления
Д.В.МАСЛОВ


------------------------------------------------------------------